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Ist der Allgemeinstrom umlagefähig? Beleuchtung in der Abrechnung
Treppenhauslicht, Außenbeleuchtung und Klingelanlage: Was zum umlagefähigen Allgemeinstrom gehört und was nicht.
Die Position „Beleuchtung“ oder „Allgemeinstrom“ ist meist klein, aber sie ist ein guter Indikator für die Sorgfalt einer Abrechnung. Denn hier landet erfahrungsgemäß alles, was nirgends sonst hineinpasst: Aufzugsstrom, Heizungsstrom, die Pumpe der Tiefgarage und gelegentlich sogar der Austausch von Leuchten. Dieser Ratgeber erklärt, welcher Strom umlagefähig ist und woran Sie eine Doppelerfassung erkennen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 11 BetrKV nennt „die Kosten der Beleuchtung“, nämlich die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. Umlagefähig ist also der Strom für Licht auf Gemeinschaftsflächen – nicht mehr und nicht weniger.
Wie bei allen Betriebskosten setzt die Umlage eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, § 556 Abs. 1 BGB.
Was in der Praxis dazugezählt wird
Über den reinen Lichtstrom hinaus rechnen viele Verwaltungen weitere Verbraucher der Gemeinschaftsflächen ab: Klingel- und Sprechanlage, Türöffner, Bewegungsmelder, Antennenverstärker, die Steckdose im Waschkeller. Das ist verbreitet und in der Regel unproblematisch, solange die Verbraucher tatsächlich gemeinschaftlich genutzt werden und die Kosten laufend anfallen.
Nicht in diese Position gehören dagegen der Betriebsstrom der Heizung, der Strom des Aufzugs und der Strom einer Waschküche mit eigenen Geräten. Diese Verbraucher haben in § 2 Nr. 4, 7 und 16 BetrKV eigene Ziffern. Werden sie zusätzlich im Allgemeinstrom erfasst, zahlen Sie doppelt.
Die häufigste Doppelerfassung
Der Klassiker ist der Heizungsstrom. Er wird in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes meist pauschal angesetzt – häufig als Prozentsatz der Brennstoffkosten – und läuft zugleich über den Allgemeinstromzähler des Hauses. Wird der Gesamtbetrag dieses Zählers ohne Abzug in die Betriebskostenabrechnung übernommen, ist der Heizungsstrom zweimal enthalten.
So erkennen Sie es: Steht in Ihrer Heizkostenabrechnung eine Position „Betriebsstrom“ oder „Stromkosten Heizung“ und gleichzeitig in der Betriebskostenabrechnung ein hoher Allgemeinstrom, fragen Sie, ob der Heizungsanteil vor der Umlage abgesetzt wurde. Eine saubere Abrechnung nennt diesen Abzug.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind der Austausch von Leuchten, die Umrüstung auf LED, die Erneuerung der Klingelanlage, die Reparatur eines Bewegungsmelders und die Installation zusätzlicher Außenleuchten. Das folgt aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Umlagefähig ist der Strom, nicht die Technik.
Der Ersatz einzelner Leuchtmittel wird von vielen Verwaltungen als laufender Betrieb behandelt und mit abgerechnet. Ob das im Einzelfall trägt, hängt davon ab, ob es sich um einen regelmäßigen, geringfügigen Verbrauch handelt oder um eine Erneuerung der Anlage. Bei einer Umrüstung des gesamten Hauses auf neue Leuchten liegt eindeutig keine Betriebskostenart vor.
Grundgebühr, Arbeitspreis und Zählermiete
Die Stromrechnung des Hauses besteht aus Grundpreis, Arbeitspreis und gegebenenfalls Zählermiete. Alle drei Bestandteile gehören zum Strombezug und sind umlagefähig. Prüfen Sie, ob die Abrechnung den Verbrauch in Kilowattstunden nennt. Erst damit lässt sich beurteilen, ob ein hoher Betrag am Verbrauch oder am Tarif liegt.
Ein häufiger Grund für Sprünge: der Wechsel aus einem Altvertrag in die Grundversorgung. Dann steigt der Arbeitspreis deutlich, ohne dass sich der Verbrauch ändert. Das ist ein sinnvoller Anknüpfungspunkt für eine Wirtschaftlichkeitsfrage.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Wohnflächenanteil, § 556a Abs. 1 BGB, und zwar nach der tatsächlichen Fläche (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Möglich sind auch Schlüssel nach Wohneinheiten. Weil Beleuchtung eher an der Zahl der Haushalte als an der Quadratmeterzahl hängt, ist ein Einheitenschlüssel sachlich naheliegend – er muss aber vereinbart sein.
Wirtschaftlichkeit prüfen
Zeitschaltuhren, Bewegungsmelder und sparsame Leuchtmittel senken den Verbrauch erheblich. Wenn Ihr Treppenhaus rund um die Uhr beleuchtet ist, ist die Frage nach der Notwendigkeit berechtigt. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz liegt allerdings bei der Mietpartei, und die Vermietung trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die Grundlagen ihres Kostenansatzes (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Sie müssen also selbst in die Belege sehen und konkret vortragen, welche Leistung zu welchem Preis unwirtschaftlich war.
Der Hinweis, eine LED-Umrüstung würde sich rechnen, ist ein solcher Anhaltspunkt – er begründet aber keinen Anspruch darauf, die Umrüstungskosten anschließend umgelegt zu bekommen.
Wenn es keinen eigenen Zähler gibt
Nicht jedes Haus hat einen separaten Zähler für die Gemeinschaftsflächen. Manchmal hängen Treppenhauslicht und Kellerlicht am Zähler einer Wohnung oder am Zähler der Heizungsanlage. Dann wird geschätzt, und die Schätzung ist die eigentliche Streitfrage. Zulässig ist sie, wenn sie auf nachvollziehbaren Annahmen beruht – etwa auf der Zahl und Leistung der Leuchten und ihren Brennstunden.
Verlangen Sie in diesem Fall die Rechengrundlage: Wie viele Leuchten mit welcher Leistung, wie viele Stunden pro Tag, welcher Arbeitspreis? Diese vier Angaben ergeben eine überprüfbare Zahl. Ergibt die Rechnung deutlich weniger als der abgerechnete Betrag, haben Sie einen konkreten Anhaltspunkt für Ihre Rückfrage – und keine bloße Vermutung.
Fahrstrom für Ladepunkte und Sonderverbraucher
In neueren Gebäuden hängen zunehmend Wallboxen, Türantriebe von Tiefgaragen und Lüftungsanlagen am Hausanschluss. Der Strom für eine Ladeeinrichtung, die nur einzelne Nutzer verwenden, gehört nicht in den Allgemeinstrom aller Haushalte; er ist über eine eigene Messung dem jeweiligen Nutzer zuzuordnen. Auch die Lüftung einer Tiefgarage betrifft sachlich die Stellplatznutzer.
Wenn Ihre Beleuchtungsposition ohne erkennbaren Grund deutlich gestiegen ist, ist die Frage nach neu angeschlossenen Verbrauchern deshalb der schnellste Weg zur Erklärung.
Leerstand und Gewerbe
Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Anteil ist von der Vermietung zu tragen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05). Wenn ein Betrieb im Haus die Gemeinschaftsflächen abends stark nutzt, kann ein Vorwegabzug in Betracht kommen; bei kleinen Beträgen lohnt der Streit selten.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds weist für die Beleuchtung 0,06 € pro Quadratmeter und Monat aus. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 50 € im Jahr. Liegt Ihre Zeile deutlich darüber, ist die Doppelerfassung von Heizungs- oder Aufzugsstrom die wahrscheinlichste Erklärung.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie Gesamtkosten, Verbrauch in Kilowattstunden, Schlüssel und Ihren Anteil. Fragen Sie nach der Jahresrechnung des Stromversorgers, nach den angeschlossenen Verbrauchern und nach dem Abzug für Heizungs- und Aufzugsstrom. Verlangen Sie Einsicht in die Belege nach § 556 Abs. 4 BGB.
Weiterlesen und selbst prüfen
Zum Heizungsstrom lesen Sie den Ratgeber zu Heizkosten, zum Aufzugsstrom den Beitrag zu Aufzugskosten. Was bei Erneuerungen gilt, erklärt der Ratgeber zu Instandhaltung.
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