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Umlageschlüssel: Wohnfläche oder Personen – was gilt für Sie?
Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche. Wann ein Personenschlüssel zulässig ist, wie ein Wechsel funktioniert und was Sie nachrechnen können.
Der Umlageschlüssel entscheidet darüber, welchen Teil der Gesamtkosten Sie tragen. Zwei Haushalte im selben Haus können bei identischen Gesamtkosten sehr unterschiedliche Beträge zahlen, je nachdem, ob nach Quadratmetern, Personen oder Einheiten verteilt wird. Dieser Ratgeber erklärt, welcher Schlüssel wann gilt, wie ein Wechsel funktioniert und wie Sie Ihren Anteil selbst nachrechnen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die gesetzliche Grundregel
Nach § 556a Abs. 1 BGB sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Die Wohnfläche ist also der gesetzliche Auffangmaßstab. Wo Zähler vorhanden sind, geht die verbrauchsabhängige Verteilung vor. Für Heizung und Warmwasser gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung mit eigenen Vorgaben.
Welche Wohnfläche zählt
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es für die Abrechnung auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt und nicht auf eine abweichende Angabe im Mietvertrag; die frühere Toleranzgrenze von zehn Prozent gilt nicht mehr (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17).
Praktisch heißt das: Wenn Ihr Mietvertrag 68 Quadratmeter nennt, die Wohnung aber 74 misst, ist für die Umlage die tatsächliche Fläche maßgeblich – zu Ihren Lasten. Umgekehrt gilt dasselbe zu Ihren Gunsten. Prüfen Sie deshalb, welche Fläche in der Abrechnung steht und ob sie zu Ihrer Wohnung passt.
Der Personenschlüssel
Eine Verteilung nach Personen ist möglich, wenn sie vereinbart ist. Sie ist bei Wasser, Abwasser und Müll sachnäher als die Fläche, weil die Menge eher an der Zahl der Bewohner hängt. Streit entsteht regelmäßig über zwei Punkte: Wie viele Personen wurden Ihnen zugerechnet, und wie wurden unterjährige Änderungen berücksichtigt?
Eine nachvollziehbare Abrechnung nennt die Gesamtpersonenzahl des Hauses und die Ihnen zugerechneten Personen, bei unterjährigen Änderungen als Personenmonate. Fehlen diese Angaben, ist Ihr Anteil nicht überprüfbar – das ist ein berechtigter Einwand.
Weitere mögliche Schlüssel
Verbreitet sind außerdem: die Zahl der Wohneinheiten, bei der jede Wohnung gleich viel zahlt; der Miteigentumsanteil, der aus dem Wohnungseigentumsrecht stammt; erfasster Verbrauch bei Wasser und Wärme; die Zahl der Stellplätze für Garagenkosten; und die umbaute Fläche bei bestimmten Heizkostenanteilen.
Der Miteigentumsanteil ist im Mietverhältnis heikel. Er bildet nicht die Wohnfläche ab und kann zu erheblichen Abweichungen führen. Wenn Ihre Abrechnung aus einer WEG-Abrechnung abgeleitet ist, prüfen Sie, ob der Maßstab mit Ihrem Mietvertrag übereinstimmt.
Der Wechsel des Schlüssels
Nach § 556a Abs. 2 BGB kann die Vermietung durch Erklärung in Textform bestimmen, dass verbrauchsabhängig erfasste Betriebskosten künftig nach dem Verbrauch umgelegt werden. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig.
Ein Wechsel wirkt also nicht rückwirkend. Wenn eine Abrechnung mitten im Jahr einen neuen Schlüssel verwendet, ohne dass eine wirksame Erklärung vorlag, ist das ein konkreter Einwand. Fragen Sie nach Datum und Wortlaut der Erklärung.
So rechnen Sie Ihren Anteil nach
Sie brauchen vier Zahlen: die Gesamtkosten der Position, die Gesamteinheiten, Ihre Einheiten und den ausgewiesenen Anteil. Die Rechnung lautet: Gesamtkosten geteilt durch Gesamteinheiten mal Ihre Einheiten. Weicht das Ergebnis vom ausgewiesenen Betrag ab, fehlt eine Information – häufig ein Vorwegabzug oder eine zeitanteilige Verteilung.
Machen Sie diese Rechnung für jede Position einzeln. Häufig stimmt sie bei den meisten Zeilen und weicht nur bei einer ab; genau diese Zeile ist dann Ihr Ansatzpunkt.
Der Vorwegabzug für Gewerbe
In gemischt genutzten Häusern kann ein Vorwegabzug erforderlich sein, wenn die gewerbliche Nutzung zu erheblich höheren Kosten führt. Der Abzug erfolgt vor der Verteilung auf die Wohnungen. Eine nachvollziehbare Abrechnung nennt die Gewerbefläche, den abgezogenen Betrag und die verbleibende Bezugsgröße.
Fehlt der Abzug, obwohl ein Restaurant oder eine Wäscherei im Haus ist, lohnt die Frage nach dem Grund. Nicht jede gewerbliche Nutzung erfordert einen Vorwegabzug – eine ruhige Bürofläche verursacht kaum Mehrkosten.
Leerstand
Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Anteil ist von der Vermietung zu tragen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05). Achten Sie deshalb darauf, dass die Gesamtfläche die leeren Wohnungen einschließt. Eine schrumpfende Gesamtfläche ohne baulichen Grund ist ein Warnsignal.
Wenn der Schlüssel jedes Jahr wechselt
Manche Abrechnungen verwenden für dieselbe Position in aufeinanderfolgenden Jahren unterschiedliche Maßstäbe – einmal Fläche, einmal Personen. Das verschiebt die Anteile spürbar und ist ohne Erklärung schwer nachvollziehbar. Legen Sie die Abrechnungen zweier Jahre nebeneinander und vergleichen Sie für jede Zeile den genannten Schlüssel.
Wenn sich etwas geändert hat, fragen Sie nach der Grundlage: Wurde eine Erklärung nach § 556a Abs. 2 BGB abgegeben, und wann? Wurde der Mietvertrag geändert? Häufig stellt sich heraus, dass lediglich die Software oder die Verwaltung gewechselt hat – das ist kein zulässiger Grund für einen anderen Maßstab.
Balkone, Terrassen und Keller
Wie viel Fläche zählt, hängt von der Berechnungsmethode ab. Nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel angerechnet, in besonderen Fällen bis zur Hälfte. Keller, Waschküche und Dachboden zählen grundsätzlich gar nicht zur Wohnfläche. Dachschrägen mindern die anrechenbare Fläche.
Für Ihre Prüfung reicht meist ein grober Abgleich: Passt die genannte Fläche ungefähr zu Ihrer Wohnung? Wenn Sie eine Abweichung von mehreren Quadratmetern vermuten, ist eine sorgfältige Aufmaßrechnung sinnvoll – sie wirkt sich auf jede flächenabhängige Position aus, nicht nur auf eine einzelne Zeile.
Die Abrechnungseinheit
Bevor der Schlüssel greift, muss feststehen, welches Gebäude oder welche Gebäudegruppe abgerechnet wird. Wird eine ganze Siedlung als eine Einheit behandelt, verteilen sich Kosten eines Aufzugs auch auf Häuser ohne Aufzug. Die Abrechnungseinheit ergibt sich aus dem Mietvertrag oder aus einer langjährigen, für Sie erkennbaren Übung.
Vergleichen Sie die genannte Gesamtfläche mit der Größe Ihres Hauses. Passt sie nicht, fragen Sie nach dem Zuschnitt der Einheit.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wie sich Leerstand auswirkt, erklärt der Ratgeber zu Leerstandskosten. Zur verbrauchsabhängigen Verteilung bei der Wärme lesen Sie Heizkosten 70/30; wie Sie einen Einwand formulieren, zeigt der Beitrag zum Widerspruch.
Das Nachrechnen aller Positionen übernimmt die kostenlose Prüfung: Sie vergleicht Gesamtkosten, Schlüssel und Ihren Anteil und markiert Abweichungen.