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Auszug mitten im Jahr: So wird Ihre Nebenkostenabrechnung berechnet
Zeitanteilige Grundkosten, Zwischenablesung und Wartezeit: Was bei einem Umzug im laufenden Abrechnungszeitraum gilt.
Wer im Mai auszieht, erwartet die Abrechnung im Juni. Tatsächlich kommt sie oft erst anderthalb Jahre später. Das ist ärgerlich, aber in vielen Fällen rechtlich zulässig. Dieser Ratgeber erklärt, warum das so ist, wie Ihr Anteil bei einem unterjährigen Auszug berechnet wird und worauf Sie beim Übergabetermin achten sollten. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Warum Sie so lange warten
Abgerechnet wird der Abrechnungszeitraum des Gebäudes, nicht Ihre persönliche Wohndauer. Läuft der Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember und ziehen Sie im Mai aus, kann die Abrechnung frühestens nach dem Jahresende erstellt werden – die Rechnungen der Versorger liegen vorher nicht vor.
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Bei einem Auszug im Mai 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Eine Pflicht zur sofortigen Zwischenabrechnung wegen Ihres Auszugs besteht in der Regel nicht.
Die zeitanteilige Verteilung
Verbrauchsunabhängige Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Hauswart, Reinigung, Gartenpflege – werden nach Zeitanteilen verteilt. Bei einem Auszug zum 31. Mai tragen Sie fünf Zwölftel des Jahresbetrags, der auf Ihre Wohnung entfällt.
Prüfen Sie deshalb zwei Angaben in der Abrechnung: Ihren Nutzungszeitraum und den Zeitanteil. Ein um einen Monat verschobenes Enddatum kostet Sie ein Zwölftel jeder flächenabhängigen Position – bei 2.400 € Jahreskosten immerhin 200 €.
Heizung und Warmwasser
Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Bei einem Nutzerwechsel sieht § 9b HeizkostenV eine Zwischenablesung vor. Ist sie nicht möglich, werden die Verbrauchskosten nach der Gradtagszahlmethode oder einem anderen anerkannten Verfahren aufgeteilt. Die Grundkosten werden zeitanteilig verteilt.
Bestehen Sie deshalb beim Auszug auf einer Zwischenablesung und lassen Sie sich das Protokoll aushändigen oder fotografieren Sie die Zählerstände. Ohne diese Werte bleibt Ihnen später nur die Schätzung.
Der Übergabetermin
Notieren Sie beim Auszug: Datum, alle Zählerstände (Kaltwasser, Warmwasser, Wärme, gegebenenfalls Strom), die Zahl der übergebenen Schlüssel und den Namen der anwesenden Person. Fotografieren Sie die Zähler so, dass die Nummer und der Stand lesbar sind. Lassen Sie das Übergabeprotokoll von beiden Seiten unterschreiben und nehmen Sie eine Kopie mit.
Diese fünfzehn Minuten sind die beste Vorbereitung auf eine Abrechnung, die Sie erst in eineinhalb Jahren sehen.
Anschrift und Bankverbindung
Der häufigste Grund für Probleme nach einem Umzug ist die fehlende Erreichbarkeit. Teilen Sie Ihre neue Anschrift schriftlich mit und richten Sie einen Nachsendeauftrag ein. Nennen Sie außerdem Ihre Bankverbindung für eine mögliche Erstattung.
Wenn die Abrechnung an die alte Adresse geht und Sie sie nie erhalten, beginnt Ihre Einwendungsfrist unter Umständen trotzdem – und Sie erfahren erst aus einer Mahnung davon.
Kaution und Abrechnung
Die Kaution ist ein eigener Anspruch und nicht mit der Betriebskostenabrechnung identisch. Ein Einbehalt eines angemessenen Teils der Kaution bis zur nächsten Abrechnung wird von der Rechtsprechung unter Umständen zugelassen. Der Einbehalt muss sich aber an der realistisch zu erwartenden Nachforderung orientieren und darf nicht die gesamte Kaution erfassen.
Fragen Sie nach dem konkreten Betrag und dem Grund, und bitten Sie um Abrechnung der übrigen Kaution.
Der Nachmieter und Ihre Kosten
Zieht direkt nach Ihnen jemand ein, teilen sich beide Haushalte das Jahr. Ihr Anteil endet mit dem Ende des Mietverhältnisses, nicht mit dem Tag, an dem Sie die Möbel herausgetragen haben. Maßgeblich ist das vertragliche Ende, auch wenn Sie schon früher ausgezogen sind – Sie schulden die Kosten für die gesamte Vertragslaufzeit.
Umgekehrt dürfen Ihnen keine Kosten für Zeiträume nach dem Vertragsende zugerechnet werden. Wird die Wohnung nach Ihrem Auszug renoviert und steht deshalb einige Wochen leer, ist das Leerstand – und der geht zulasten der Vermietung (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05).
Wenn die Vorauszahlungen nicht stimmen
Auf der Abrechnung steht die Summe Ihrer geleisteten Vorauszahlungen. Bei einem unterjährigen Auszug ist genau diese Zahl häufig falsch: Es werden zwölf Monatsraten angesetzt, obwohl Sie nur fünf gezahlt haben, oder umgekehrt fehlt die letzte Rate, weil sie erst im Folgemonat verbucht wurde.
Ziehen Sie Ihre Kontoauszüge heran und zählen Sie die tatsächlich abgebuchten Beträge. Diese Prüfung dauert wenige Minuten und findet einen der häufigsten Fehler in Abrechnungen nach einem Umzug. Sie wirkt sich unmittelbar auf das Ergebnis aus, weil die Vorauszahlungen eins zu eins vom Kostenanteil abgezogen werden.
Die Frist gilt auch für Sie
Nach Zugang der Abrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit für Einwendungen, § 556 Abs. 3 BGB. Diese Frist läuft unabhängig davon, dass das Mietverhältnis beendet ist. Bewahren Sie Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Kontoauszüge über die Vorauszahlungen deshalb mindestens bis zur letzten Abrechnung auf.
Wenn Sie mitten im Jahr eingezogen sind
Für den Einzug gilt dasselbe spiegelbildlich. Prüfen Sie, ob Ihr Nutzungszeitraum korrekt beginnt und ob nur die anteiligen Grundkosten angesetzt wurden. Achten Sie außerdem darauf, dass Ihre Vorauszahlungen für den Teilzeitraum richtig erfasst sind – bei einem Einzug zum Monatsmitte werden häufig zu viele oder zu wenige Monatsraten angesetzt.
Die Anfangszählerstände aus dem Übernahmeprotokoll sind hier die entscheidende Kontrolle.
Wenn gar keine Abrechnung kommt
Bleibt die Abrechnung nach Ablauf der Frist aus, fordern Sie sie schriftlich mit Frist an. Sie haben einen Anspruch auf Abrechnung über die geleisteten Vorauszahlungen. Nach Fristablauf ist eine Nachforderung regelmäßig ausgeschlossen; ein Guthaben zu Ihren Gunsten bleibt dagegen bestehen.
Rechnen Sie überschlägig nach, ob ein Guthaben zu erwarten ist: Summe Ihrer Vorauszahlungen minus geschätzter Anteil an den Kosten. Wenn ein Guthaben wahrscheinlich ist, lohnt die Nachfrage besonders.
Weiterlesen und selbst prüfen
Zur Fristberechnung lesen Sie den Ratgeber zur Frist für die Nebenkostenabrechnung und zum Abrechnungszeitraum. Was nach einer Kündigung sonst noch zu beachten ist, steht im Beitrag Abrechnung nach der Kündigung.
Wenn die Abrechnung endlich kommt, sind die Zahlen meist nicht mehr im Kopf: Laden Sie sie in die kostenlose Prüfung. Zeitanteile und Fristen werden nachgerechnet.