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Erhöhung der Vorauszahlungen: Wann Sie widersprechen können
Eine Erhöhung braucht eine Abrechnung, Textform und eine angemessene Höhe. So prüfen Sie das Schreiben Ihrer Vermietung.
Kurz nach der Abrechnung kommt oft ein zweites Schreiben: Die monatlichen Vorauszahlungen sollen steigen. Manche Erhöhungen sind selbstverständlich berechtigt, andere greifen weit über das Ergebnis der Abrechnung hinaus. Dieser Ratgeber erklärt, welche Voraussetzungen gelten, wie Sie die Angemessenheit nachrechnen und wie ein Widerspruch aussieht. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Voraussetzungen
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann nach einer Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorgenommen werden. Daraus ergeben sich drei Prüfpunkte: Es muss eine Abrechnung vorliegen, die Erklärung muss in Textform erfolgen, und die neue Höhe muss angemessen sein.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Erhöhung angreifbar. Am häufigsten fehlt es an der dritten: Die geforderte Vorauszahlung liegt deutlich über dem, was die Abrechnung ergibt.
Es braucht eine Abrechnung
Ohne vorliegende Abrechnung gibt es keine Grundlage für eine Anpassung. Eine Erhöhung „wegen gestiegener Energiepreise“ mitten im Jahr ist ohne Abrechnung nicht auf § 560 Abs. 4 BGB zu stützen. Prüfen Sie deshalb zuerst: Liegt Ihnen eine Abrechnung für den vorangegangenen Zeitraum vor?
Auch eine Abrechnung, die formelle Mängel aufweist, kann problematisch sein. Der Bundesgerichtshof hat die formellen Anforderungen zwar abgesenkt (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15), eine völlig unbrauchbare Aufstellung ist damit aber nicht gemeint.
Die Angemessenheit nachrechnen
Nehmen Sie den Betrag, den die Abrechnung als Ihre Gesamtkosten ausweist, und teilen Sie ihn durch zwölf. Das Ergebnis ist der Maßstab. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag darauf ist unzulässig: Nach der Rechtsprechung darf die Anpassung nur die im laufenden Abrechnungsjahr voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten zugrunde legen; für einen abstrakten Zuschlag – im entschiedenen Fall zehn Prozent – ist kein Raum (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10). Liegt die geforderte Vorauszahlung über dem Zwölftel, verlangen Sie die Angabe der konkreten Umstände, die den Mehrbetrag erwarten lassen.
Ein Beispiel: Die Abrechnung weist 1.284,00 € aus, das sind 107,00 € monatlich. Eine neue Vorauszahlung von 115,00 € ist vertretbar, wenn die Vermietung dafür einen konkreten Umstand nennt – etwa eine ab Januar geltende Gebührenerhöhung von rund 8,00 € im Monat. Ohne eine solche Begründung bleibt es bei 107,00 €. Eine Vorauszahlung von 165,00 € ist in jedem Fall erklärungsbedürftig; sie entspräche Jahreskosten von 1.980,00 €.
Absehbare Kostensteigerungen
Konkret absehbare Steigerungen dürfen berücksichtigt werden: eine bereits beschlossene Erhöhung der Abfallgebühren, eine angekündigte Anpassung der Fernwärmepreise, eine neue Grundsteuerfestsetzung. Verlangen Sie in diesem Fall die Angabe, welche Position um welchen Betrag steigen soll und worauf sich diese Erwartung stützt.
Eine pauschale Begründung mit „allgemeinen Preissteigerungen“ oder „zur Sicherheit“ trägt dagegen nicht. Genau diesen abstrakten Sicherheitszuschlag hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 294/10).
Form und Zeitpunkt
Textform genügt: ein Brief, eine E-Mail, ein PDF. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Erhöhung wirkt für die Zukunft; rückwirkend kann sie nicht verlangt werden. Üblich und sachgerecht ist, den neuen Betrag ab dem übernächsten Monat anzusetzen, damit Sie Ihren Dauerauftrag ändern können.
Prüfen Sie, ab wann der neue Betrag gefordert wird. Wird er rückwirkend für bereits abgelaufene Monate verlangt, widersprechen Sie diesem Teil.
So widersprechen Sie
Schreiben Sie konkret: „Ihre Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung auf 165,00 € monatlich vom 20. Mai 2025 ist nicht angemessen. Nach der Abrechnung für 2024 betragen meine Jahreskosten 1.284,00 €, monatlich also 107,00 €. Ich zahle ab dem 1. Juli 2025 eine Vorauszahlung von 115,00 €. Bitte teilen Sie mir mit, worauf die von Ihnen geforderte Höhe beruht.“
Zahlen Sie in der Zwischenzeit den von Ihnen für angemessen gehaltenen Betrag. Eine vollständige Zahlungsverweigerung ist riskant; eine begründete Teilzahlung ist die bessere Position.
Wenn Sie die Abrechnung beanstanden
Häufig kommen Abrechnung und Erhöhung in einem Umschlag. Beanstanden Sie die Abrechnung, betrifft das auch die Grundlage der Erhöhung. Nennen Sie beides in einem Schreiben, aber in getrennten Absätzen: zuerst die Einwendungen gegen die Abrechnung, dann den Widerspruch gegen die Erhöhung mit Ihrer eigenen Berechnung.
Formulieren Sie vorsorglich: „Ohne Anerkennung der abgerechneten Kosten ergibt sich selbst auf Basis Ihrer Zahlen nur ein Betrag von …“
Erhöhung nach einem Verwaltungswechsel
Ein neuer Verwalter erhöht gerne pauschal alle Vorauszahlungen, um im ersten Jahr keine Nachforderungen zu erzeugen. Rechtlich gilt aber nichts anderes: Es braucht eine Abrechnung als Grundlage, und die neue Höhe muss deren Ergebnis entsprechen. Ein Verwaltungswechsel allein ist kein Grund für eine Erhöhung.
Erhalten Sie ein solches Schreiben, fragen Sie nach der Abrechnung, auf die es sich stützt. Häufig hat die neue Verwaltung die Zahlen noch gar nicht – dann fehlt die Voraussetzung. Zahlen Sie in diesem Fall zunächst den bisherigen Betrag weiter und teilen Sie schriftlich mit, warum.
Eine Erhöhung mitten im Jahr
§ 560 Abs. 4 BGB knüpft an die Abrechnung an, nicht an den Kalender. Eine Erhöhung ist deshalb auch mitten im Jahr möglich, wenn die Abrechnung gerade erst zugegangen ist. Nicht möglich ist eine zweite Erhöhung im selben Zeitraum ohne neue Abrechnung.
Erhalten Sie innerhalb von zwölf Monaten zwei Erhöhungsschreiben, prüfen Sie, ob dazwischen eine weitere Abrechnung lag. Wenn nicht, widersprechen Sie der zweiten Erhöhung mit genau dieser Begründung und zahlen Sie den nach der ersten Erhöhung geschuldeten Betrag weiter.
Die Sonderfälle
Bei einer Betriebskostenpauschale gelten andere Regeln: Eine Erhöhung ist nur unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB und nur bei entsprechender Vereinbarung möglich; Ermäßigungen sind nach § 560 Abs. 3 BGB weiterzugeben. Bei einer Inklusivmiete werden Betriebskosten überhaupt nicht gesondert erhoben.
Sehen Sie deshalb zuerst in Ihren Mietvertrag: Vorauszahlung, Pauschale oder Inklusivmiete? Die Antwort entscheidet über alles Weitere.
Wenn die Erhöhung berechtigt ist
Ist die Erhöhung nachvollziehbar, ist Widerspruch nicht sinnvoll. Eine realistische Vorauszahlung schützt Sie vor einer großen Nachforderung im nächsten Jahr. Nutzen Sie den Anlass, um Ihren Verbrauch zu prüfen: Bei Heizung und Warmwasser lässt sich am meisten beeinflussen.
Weiterlesen und selbst prüfen
Wie Sie selbst eine Senkung verlangen, erklärt der Ratgeber zu Vorauszahlungen anpassen. Zur Prüfung der zugrunde liegenden Abrechnung lesen Sie Belegeinsicht und Widerspruch.
Die Zahl, die Sie für Ihre Gegenrechnung brauchen, liefert die kostenlose Prüfung: Sie liest Ihre tatsächlichen Jahreskosten aus der Abrechnung aus.