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Ist die Gartenpflege umlagefähig – auch ohne Zugang zum Garten?
Rasen, Hecken und Spielplatz: Welche Kosten der Gartenpflege umlagefähig sind und warum meist alle Wohnungen zahlen.
Ein gepflegter Innenhof kostet Geld, und die Rechnung landet in der Nebenkostenabrechnung. Besonders häufig wird gefragt, ob auch Haushalte zahlen müssen, die den Garten gar nicht betreten dürfen. Daneben verbirgt sich hinter der Position oft mehr als Rasenmähen: Baumfällungen, Neupflanzungen und Spielplatzprüfungen tauchen regelmäßig auf. Dieser Ratgeber ordnet die Kosten ein und zeigt, welche Rückfragen sich lohnen. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 10 BetrKV nennt „die Kosten der Gartenpflege“. Dazu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand sowie die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Bemerkenswert ist die ausdrückliche Nennung der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Anders als sonst im Betriebskostenrecht ist hier also ein Ersatz vorgesehen – allerdings nur im Rahmen der laufenden Pflege, nicht als Neuanlage.
Warum auch ohne Gartenzugang gezahlt wird
Betriebskosten werden nach einem einheitlichen Schlüssel auf die Wirtschaftseinheit verteilt und nicht nach individueller Nutzung. Grünflächen prägen das Wohnumfeld, dienen der Belichtung und werden – wie Zugänge und Zufahrten – von allen Bewohnern zumindest mittelbar genutzt. Deshalb ist eine Umlage auch auf Wohnungen üblich, deren Bewohner den Garten nicht betreten.
Anders liegt es, wenn eine Fläche einer bestimmten Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen ist, etwa ein Mietergarten im Erdgeschoss. Deren Pflege ist keine gemeinschaftliche Betriebskostenart. Auch eine ausdrückliche vertragliche Regelung kann Wohnungen ausnehmen; sie muss dann im Mietvertrag stehen.
Pflege oder Neuanlage?
Die Grenze verläuft zwischen Erhalt und Neuschaffung. Rasen mähen, Hecken schneiden, Unkraut entfernen, Laub beseitigen, Bewässern und der Ersatz einer eingegangenen Staude sind Pflege. Die erstmalige Anlage eines Gartens, die Umgestaltung des Hofes, der Bau eines neuen Weges und die Errichtung eines Spielplatzes sind Investitionen und damit nicht umlagefähig.
Bei Bäumen wird es feiner. Der regelmäßige Rückschnitt und die Verkehrssicherungskontrolle sind Pflege. Das Fällen eines kranken Baumes wird von vielen Gerichten noch der Pflege zugeordnet, wenn es sich um eine normale Folge des Baumbestands handelt; die anschließende Neupflanzung ebenfalls, wenn sie den bisherigen Zustand wiederherstellt. Eine Rodung zur Schaffung von Stellplätzen ist dagegen eine bauliche Maßnahme.
Spielplatz und Sicherheit
Die Pflege eines Spielplatzes einschließlich des Sandaustauschs ist ausdrücklich genannt. Auch die wiederkehrende Sicherheitsprüfung der Geräte ist laufender Betrieb. Die Anschaffung eines neuen Klettergerüsts ist es nicht. Wenn eine Zeile „Spielplatz“ auffällig hoch ist, fragen Sie nach der Rechnung – der Unterschied zwischen Prüfung und Neubeschaffung ist dort sofort erkennbar.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind der Bau von Zäunen und Mauern, die Erneuerung der Pflasterung, die Anschaffung von Gartengeräten für den Hauswart, die Beseitigung von Sturmschäden als einmaliges Ereignis und Verwaltungsleistungen rund um die Beauftragung. Rechtsgrundlagen sind § 1 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BetrKV.
Kritisch sind Sammelrechnungen von Gartenbaubetrieben, die Pflege und Umgestaltung in einer Summe ausweisen. Verlangen Sie in diesem Fall eine Aufschlüsselung nach Leistungen. Bei gemischten Positionen ist nur der unzulässige Teil herauszunehmen.
Die Abgrenzung zum Hauswart
Erledigt der Hauswart die Gartenarbeit, gehört dieser Anteil seiner Vergütung in die Gartenposition oder in die Hauswartposition – aber nicht in beide. § 2 Nr. 14 BetrKV schließt eine Doppelerfassung ausdrücklich aus. Prüfen Sie, ob Ihr Haus beide Positionen führt und ob erkennbar ist, welche Leistung wo abgerechnet wurde.
Der Betriebskostenspiegel unterscheidet aus diesem Grund zwei Hauswartwerte: einen höheren, wenn der Hauswart alles macht, und einen niedrigeren, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst separat abgerechnet werden.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Wohnflächenanteil, § 556a Abs. 1 BGB. Maßgeblich ist die tatsächliche Fläche (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Rechnen Sie Ihren Anteil nach und vergleichen Sie ihn mit dem ausgewiesenen Betrag; Abweichungen deuten auf einen Vorwegabzug oder auf eine andere Abrechnungseinheit hin.
Wirtschaftlichkeit
Gartenpflege ist eine Position, bei der die Kosten stark vom Leistungsumfang abhängen: vierzehntägiges Mähen kostet mehr als monatliches, und ein Wechsel der Bepflanzung zweimal im Jahr kostet mehr als eine Dauerbepflanzung. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz liegt bei der Mietpartei; eine sekundäre Darlegungslast der Vermietung für die Grundlagen ihres Kostenansatzes besteht regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 – VIII ZR 340/10). Sie brauchen deshalb den Pflegevertrag und die Rechnungen, bevor Sie den Vorwurf erheben.
Fragen Sie nach dem Pflegevertrag mit Leistungsverzeichnis und Häufigkeit. Erst damit ist ein Vergleichsangebot aussagekräftig.
Leerstand und Gewerbe
Der auf leerstehende Wohnungen entfallende Anteil ist von der Vermietung zu tragen (BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05). Nutzt ein Restaurant den Hof als Außengastronomie, ist ein Vorwegabzug für Gewerbe zu prüfen, weil dort ein deutlich höherer Pflegeaufwand entstehen kann.
Wenn die Fläche gar nicht zum Haus gehört
In größeren Siedlungen pflegt ein Dienstleister oft mehrere Häuser gemeinsam und rechnet die Gesamtsumme über die addierte Wohnfläche ab. Das ist zulässig, wenn eine entsprechende Wirtschaftseinheit vereinbart ist. Problematisch wird es, wenn Flächen einbezogen werden, die zu einem anderen Grundstück oder zu einer nicht zugänglichen Anlage gehören.
Ein einfacher Test: Vergleichen Sie die in der Abrechnung genannte Gesamtwohnfläche mit der Größe Ihres Hauses. Weicht sie deutlich ab, fragen Sie nach dem Zuschnitt der Abrechnungseinheit, nach den einbezogenen Grundstücken und danach, seit wann so abgerechnet wird. Häufig klärt sich damit auch ein Sprung gegenüber dem Vorjahr.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel 2024 des Deutschen Mieterbunds nennt für die Gartenpflege 0,15 € pro Quadratmeter und Monat. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das rund 126 € im Jahr. Große Parkanlagen, alter Baumbestand und aufwendige Bepflanzung liegen darüber. Der Wert ist ein Durchschnitt und keine Obergrenze.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil. Fragen Sie nach dem Pflegevertrag, nach einzelnen Sonderleistungen und danach, ob Baumfällungen oder Neupflanzungen enthalten sind. Verlangen Sie Einsicht in die Rechnungen; den Anspruch auf Einsicht gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB; die Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die Abgrenzung zum Hauswart erklärt der Ratgeber zu Hauswartkosten. Zu einmaligen Maßnahmen lesen Sie den Beitrag zu Instandhaltung, zur Verteilung den Ratgeber zum Umlageschlüssel.
Für Ihre eigene Abrechnung: Die kostenlose Prüfung liest die Gartenzeile aus und vergleicht sie mit dem bundesweiten Referenzwert.