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15 Prozent Kürzung bei den Heizkosten: Wann § 12 HeizkostenV greift
Fehlt die verbrauchsabhängige Abrechnung, dürfen Sie kürzen. Welche Fälle erfasst sind, welche Ausnahmen gelten und wie Sie vorgehen.
Das Kürzungsrecht aus der Heizkostenverordnung ist eines der wenigen Instrumente, mit denen Mietparteien eine Abrechnung unmittelbar reduzieren können. Es ist aber kein allgemeines Druckmittel gegen zu hohe Heizkosten, sondern eine eng gefasste Sanktion für einen bestimmten Fehler. Dieser Ratgeber erklärt, wann es greift, wie hoch die Kürzung ausfällt und was Sie vorher prüfen sollten. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV bestimmt: Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat die Nutzerin oder der Nutzer das Recht, den auf sie oder ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 Prozent zu kürzen.
Zwei Wörter sind entscheidend. „Soweit“ bedeutet, dass die Kürzung nur den betroffenen Kostenanteil erfasst, nicht die gesamte Abrechnung. „Verbrauchsabhängig“ bezieht sich auf die Anforderungen der Verordnung – nicht darauf, ob Ihnen die Verteilung gerecht erscheint.
Der klassische Fall
Wird überhaupt nicht nach Verbrauch abgerechnet, sondern ausschließlich nach Fläche, ist der Fall eindeutig. Das kommt vor, wenn Heizkostenverteiler fehlen, defekt sind oder nicht abgelesen wurden. Die Verordnung verlangt in § 7 und § 8, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch verteilt werden.
Steht in Ihrer Abrechnung nur eine Verteilung nach Quadratmetern, ohne dass ein Verbrauchswert genannt wird, ist das der Ansatzpunkt.
Der fehlende Wärmemengenzähler
Häufiger und weniger offensichtlich ist der zweite Fall. Erzeugt eine gemeinsame Anlage Wärme und Warmwasser, muss die auf die Warmwasserbereitung entfallende Wärmemenge nach § 9 HeizkostenV grundsätzlich mit einem Wärmemengenzähler gemessen werden.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ohne den erforderlichen Wärmemengenzähler keine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne der Verordnung vorliegt und der Mietpartei deshalb das Kürzungsrecht von 15 Prozent zusteht (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – VIII ZR 151/20). Prüfen Sie also, ob Ihre Abrechnung eine gemessene Wärmemenge in Kilowattstunden für Warmwasser nennt oder eine Formel verwendet.
Was das Kürzungsrecht nicht abdeckt
Nicht jeder Fehler in der Heizkostenabrechnung löst die Kürzung aus. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Abrechnung, die nur die geleisteten Abschlagszahlungen an den Energieversorger zugrunde legt, der Verordnung nicht genügt – dieser Mangel lässt sich aber nicht über die 15-Prozent-Kürzung heilen (BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11). Dort geht es um eine grundlegend falsche Abrechnungsmethode, die eine korrekte Abrechnung erfordert.
Ebenfalls nicht erfasst sind zu hohe Energiepreise, eine unwirtschaftliche Anlage oder ein zu hoher Grundkostenanteil innerhalb des zulässigen Rahmens. Für solche Punkte gibt es andere Wege.
Die Ausnahmen prüfen
Bevor Sie kürzen, prüfen Sie, ob die Verordnung überhaupt anwendbar ist. § 2 HeizkostenV regelt den Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen, § 11 nennt Ausnahmen – etwa für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine selbst bewohnt wird, für bestimmte Passivhäuser und für Räume, in denen eine Verbrauchserfassung unverhältnismäßig wäre.
Auch § 9a HeizkostenV ist wichtig: Bei Geräteausfall darf der Verbrauch nach Vergleichswerten geschätzt werden. Eine zulässige Schätzung ist keine fehlende Verbrauchserfassung und löst die Kürzung nicht aus.
Eine eigene Übergangsregel gilt für Wärmepumpen. Nach § 12 Abs. 3 HeizkostenV musste eine Erfassungsausstattung, die am 1. Oktober 2024 noch fehlte, erst bis zum Ablauf des 30. September 2025 installiert werden; die Regeln der Verordnung gelten dann erstmals für den Abrechnungszeitraum, der nach der Installation beginnt. Für Abrechnungen aus 2024 und 2025 sollten Sie deshalb zuerst nach dem Installationsdatum fragen, bevor Sie kürzen.
So rechnen Sie die Kürzung
Die Kürzung betrifft den auf Sie entfallenden Anteil der betroffenen Kosten. Bei einem Warmwassermangel ist das der Warmwasseranteil, nicht die gesamte Heizkostenabrechnung. Rechnen Sie: betroffener Anteil mal 0,15.
Beispiel: Ihre Warmwasserkosten betragen 420,00 €. Die Kürzung beläuft sich auf 63,00 €. Wenn die Heizkosten selbst verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, bleiben sie unberührt.
Wie Sie vorgehen
Teilen Sie die Kürzung schriftlich mit und begründen Sie sie: „Die Warmwasserkosten sind mangels Wärmemengenzähler nicht verbrauchsabhängig im Sinne der Heizkostenverordnung abgerechnet. Ich mache das Kürzungsrecht aus § 12 Abs. 1 HeizkostenV geltend und kürze den auf mich entfallenden Warmwasseranteil um 15 Prozent, also um 63,00 €.“
Zahlen Sie den verbleibenden Betrag. Eine Kürzung ist kein Grund, die gesamte Nachzahlung zurückzuhalten. Bitten Sie zugleich um Auskunft, ob ein Wärmemengenzähler vorhanden ist – das klärt den Punkt für die Zukunft.
Die Frist
Das Kürzungsrecht machen Sie im Rahmen Ihrer Einwendungen geltend. Einwendungen sind grundsätzlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 BGB. Notieren Sie das Zugangsdatum.
Haben Sie bereits vollständig gezahlt, ist die Lage schwieriger. Kürzen Sie deshalb möglichst vor der Zahlung, nicht danach.
Fernablesbare Geräte und Verbrauchsinformationen
Die novellierte Heizkostenverordnung verlangt fernablesbare Ausstattung und – bei vorhandener Fernablesbarkeit – monatliche Verbrauchsinformationen an die Nutzenden. Werden diese Informationen nicht erteilt, sieht § 12 Abs. 1 HeizkostenV ebenfalls ein Kürzungsrecht vor. Es beträgt für den betroffenen Abrechnungszeitraum drei Prozent.
Die beiden Kürzungsrechte sind zu unterscheiden: 15 Prozent bei fehlender verbrauchsabhängiger Abrechnung, drei Prozent bei ausgebliebenen unterjährigen Verbrauchsinformationen trotz fernablesbarer Geräte. Wenn Sie im Abrechnungsjahr keine monatlichen Informationen erhalten haben, obwohl Ihre Geräte fernauslesbar sind, lohnt die Frage danach – zunächst als Auskunftsbitte, bevor Sie einen Betrag kürzen.
Wenn nur einzelne Geräte fehlen
Nicht selten sind in einer Wohnung einzelne Heizkörper ohne Erfassungsgerät, etwa im Bad oder im Flur. Ob daraus eine fehlende Verbrauchserfassung für die ganze Wohnung folgt, hängt vom Umfang ab. Ein einzelner, untergeordneter Heizkörper stellt die Verbrauchserfassung in der Regel nicht insgesamt in Frage; fehlen Geräte an den Hauptheizflächen, sieht es anders aus.
Für Ihre Prüfung ist die Ableseliste die entscheidende Unterlage. Sie nennt jeden erfassten Heizkörper mit Größe und Wert. Vergleichen Sie die Liste mit den Heizkörpern in Ihrer Wohnung und halten Sie Abweichungen mit Datum und Foto fest.
Wenn widersprochen wird
Die häufigste Reaktion ist der Hinweis, der Einbau eines Wärmemengenzählers sei unwirtschaftlich gewesen. Die Verordnung lässt eine Ausnahme zu, wenn der Einbau einen unzumutbaren Aufwand bedeutet. Verlangen Sie eine konkrete Darstellung: Welche Kosten wären entstanden, und warum wäre der Einbau technisch unverhältnismäßig? Ein pauschaler Hinweis genügt nicht.
Weiterlesen und selbst prüfen
Die Grundstruktur der Heizkostenabrechnung erklärt der Ratgeber Heizkosten 70/30. Zur Trennung von Heizung und Warmwasser lesen Sie Warmwasserkosten, zur Zahlungsfrage Nachzahlung nicht zahlen.
Ob Ihre Abrechnung eine gemessene Wärmemenge nennt, erkennt die kostenlose Prüfung automatisch – und weist auf eine mögliche Ausnahme hin, statt vorschnell zu kürzen.