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Sind Waschküchenkosten umlagefähig? Strom, Wasser und Wartung
Gemeinschaftswaschküche in der Nebenkostenabrechnung: Welche Kosten umlagefähig sind und warum nicht jeder Haushalt zahlen sollte.
Die Gemeinschaftswaschküche ist in vielen Altbauten und Sozialwohnungsanlagen noch selbstverständlich. In der Nebenkostenabrechnung führt sie ein Schattendasein: kleine Beträge, unklare Bezeichnungen, selten geprüft. Dabei stellt sich gerade hier häufig die Frage, ob eine Zeile überhaupt auf alle Haushalte verteilt werden darf. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage und die typischen Prüfpunkte. Er behandelt Wohnraummiete in Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die Rechtsgrundlage
§ 2 Nr. 16 BetrKV nennt „die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege“. Dazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend den Regeln für die Wasserposition, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
Die Umlage setzt eine Vereinbarung im Mietvertrag voraus, § 556 Abs. 1 BGB. Weil viele ältere Verträge einzelne Kostenarten aufzählen, lohnt hier der Blick in den Vertrag besonders.
Was dazugehört
Umlagefähig sind der Strom für Waschmaschinen, Trockner und Beleuchtung des Raumes, das verbrauchte Wasser, die regelmäßige Wartung der Geräte, deren Reinigung, die Prüfung der elektrischen Sicherheit und die Kosten eines Münz- oder Chipsystems einschließlich seiner Abrechnung. Auch die Reinigung des Raumes gehört dazu, soweit sie nicht bereits in der Gebäudereinigung erfasst ist.
Der letzte Punkt ist wichtig: § 2 Nr. 9 BetrKV nennt die Waschküche ausdrücklich bei der Gebäudereinigung. Eine doppelte Erfassung ist deshalb möglich und sollte geprüft werden.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht umlagefähig sind die Anschaffung neuer Maschinen, der Austausch eines defekten Trockners, die Reparatur einer Waschmaschine, der Umbau des Raumes und die Erneuerung der Elektroinstallation. Das folgt aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Umlagefähig ist der Betrieb, nicht die Ausstattung.
Häufig wird ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen, der auch Reparaturen abdeckt. Dann ist der Instandsetzungsanteil herauszurechnen. Fragen Sie nach dem Vertrag und danach, wie der Abzug ermittelt wurde.
Wer zahlt: alle oder nur die Nutzer?
Das ist die wichtigste Frage. Wird der Raum über ein Münz- oder Chipsystem verbrauchsabhängig abgerechnet, tragen die Nutzer die variablen Kosten selbst; über die Nebenkosten dürfen dann allenfalls die verbleibenden Grundkosten verteilt werden. Fehlt eine solche Erfassung, verteilt sich alles auf die Wohnfläche – und Haushalte mit eigener Waschmaschine zahlen mit.
Rechtlich ist eine Verteilung auf alle Haushalte in der Regel möglich, weil die Einrichtung allen zur Verfügung steht. Entscheidend ist, ob sie tatsächlich nutzbar ist. Steht die Waschküche seit Jahren leer oder sind die Geräte defekt, fehlt es an einer Leistung, für die Betriebskosten anfallen.
Wenn Erträge entstehen
Bringen Münzautomaten Einnahmen, gehören diese Einnahmen in die Abrechnung. Es wäre nicht folgerichtig, die Kosten umzulegen und die Erlöse zu behalten. Eine ordentliche Abrechnung stellt Kosten und Erlöse gegenüber und verteilt nur den Saldo.
Prüfen Sie deshalb, ob Ihre Abrechnung eine Erlöszeile enthält. Fehlt sie, obwohl es Automaten gibt, fragen Sie nach den Einnahmen des Abrechnungszeitraums.
Doppelerfassung mit Strom und Wasser
Der Strom der Waschküche läuft oft über denselben Zähler wie das Treppenhauslicht. Wird der Gesamtbetrag sowohl in der Beleuchtung als auch in der Waschküchenposition angesetzt, zahlen Sie zweimal. Dasselbe gilt für das Wasser, das über den Hauptzähler des Hauses erfasst wird.
Fragen Sie deshalb konkret: Gibt es einen eigenen Zähler für die Waschküche? Wenn nein, wie wurde der Anteil ermittelt und wo wurde er abgezogen?
Legionellen und Sicherheitsprüfungen
Wo Warmwasser für Waschmaschinen bereitsteht, gelten dieselben hygienischen Anforderungen wie im übrigen Haus. Die wiederkehrende Beprobung ist eine laufende Maßnahme; eine anschließende Sanierung ist es nicht. Ebenso verhält es sich mit der Prüfung ortsveränderlicher elektrischer Geräte: Die turnusmäßige Prüfung der Maschinen ist Betrieb, der Austausch eines durchgefallenen Geräts ist Anschaffung.
Wenn eine Zeile „Prüfung Waschküche“ auffällig hoch ist, verlangen Sie den Prüfbericht oder die Rechnung. Daraus geht hervor, ob nur geprüft oder auch instand gesetzt wurde. Bei gemischten Rechnungen ist ausschließlich der Instandsetzungsanteil herauszunehmen, nicht die ganze Position.
Der Verteilerschlüssel
Ohne abweichende Vereinbarung gilt der Wohnflächenanteil, § 556a Abs. 1 BGB, nach der tatsächlichen Fläche (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17). Sachnäher wäre ein Schlüssel nach Wohneinheiten oder nach Nutzung; beides muss vereinbart sein.
Trockenraum und Wäscheplatz
Nicht jede Zeile „Wäschepflege“ betrifft Maschinen. Manche Häuser haben nur einen Trockenraum oder einen Wäscheplatz im Hof. Dann bestehen die Kosten im Wesentlichen aus Strom für Licht und Lüftung sowie aus Reinigung. Ein hoher Betrag passt zu einer solchen Ausstattung nicht und ist ein guter Ansatzpunkt für eine Rückfrage.
Wenn die Waschküche geschlossen wird
Wird der Raum umgenutzt oder werden die Geräte abgebaut, entfällt die Kostenart. Die Position sollte in der ersten vollständigen Abrechnung danach verschwinden. Bleibt sie stehen, fragen Sie nach der Grundlage. Umgekehrt kann der Wegfall einer Einrichtung eine Frage der Miete aufwerfen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich zugesagt war – das ist getrennt von der Abrechnung zu behandeln.
Vergleichswerte
Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds führt die Wäschepflege nicht als eigenen bundesweiten Durchschnittswert, weil sie nur in einem Teil der Gebäude anfällt. Ordnen Sie den Betrag deshalb über den Vorjahresvergleich und über den Bezug zur Ausstattung ein: Zwei Maschinen und ein Trockner für zwanzig Wohnungen verursachen andere Kosten als ein leerer Trockenraum.
So prüfen Sie Ihre Zeile
Notieren Sie Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil. Fragen Sie nach dem Wartungsvertrag, der Stromerfassung, den Automateneinnahmen und danach, ob die Raumreinigung bereits in der Gebäudereinigung enthalten ist. Den Anspruch auf Einsicht gibt Ihnen § 556 Abs. 4 BGB; die Belege dürfen elektronisch bereitgestellt werden.
Weiterlesen und selbst prüfen
Zur Abgrenzung lesen Sie die Ratgeber zur Hausreinigung und zum Allgemeinstrom. Welche Positionen grundsätzlich nicht in die Abrechnung gehören, zeigt der Beitrag zu nicht umlagefähigen Nebenkosten.
Kleine Positionen fallen leicht durchs Raster: Die kostenlose Prüfung liest jede Zeile aus und ordnet sie den Kategorien der Betriebskostenverordnung zu.